В Україні власники та управителі багатоквартирних будинків зобов’язані регулярно проводити технічні перевірки конструкцій і мереж своїх будинків протягом усього строку експлуатації. Зимовий період створює особливі навантаження на будівлі (сніг, лід, перепади температур), тому після танення снігу необхідно провести весняний техогляд. За таких умов усі елементи будівлі і прибудинкової території візуально відкриті, що дозволяє виявити сезонні ушкодження.
Навіщо потрібен весняний огляд
Забезпечити безпеку й комфорт. Під час весняного огляду фахівці шукають пошкодження, які виникли через зиму. Крижаний покрив і опади могли порушити герметичність покрівлі, створити тріщини у фасадах, пошкодити труби й вентиляційні канали. Своєчасне виявлення цих проблем — запорука того, що надалі мешканці не замерзнуть у квартирах через протікання або не потерплять через обвал чи обвалення фрагментів будівлі.
Планування ремонтів. Весняний огляд дає управителю дані про обсяг необхідних робіт. Наприклад, за результатами огляду уточнюють обсяги поточних ремонтів, що виконувалися влітку, і виявляють обсяги капітальних ремонтів, які потрібно включити до плану наступного року. Це допомагає управлінській компанії раціонально розподілити кошти співвласників на найбільш актуальні потреби.
Відновлення роботи систем. Після зими іноді потрібно «пожвавити» інженерні системи – перевірити клапани, відшліфувати електропроводку, випустити повітря з батарей. Весняний огляд перед стартом сезону робить роботу мереж стабільнішою, запобігає аваріям у гарячий період.
Законодавство при цьому лише ставить загальні вимоги: власники/управителі мають проводити «поточний огляд і періодичне обстеження» будинків. Багатоквартирні будинки, незалежно від класу відповідальності, зобов’язані пройти такі перевірки. Конкретні терміни не завжди прописані, але на практиці прийнято робити комплексний огляд двічі на рік – навесні і восени.
Що входить у весняний огляд
Під час весняного огляду перевіряються всі основні елементи будинку та прибудинкової території. Список робіт приблизно такий:
- Дах і горище. Оглядають покрівлю – чи не видно проплешин, відслонень гідроізоляції, чи не тріскають шифер чи черепиця. Перевіряють справність антен, вентиляційних оголовків і огорож. На горищі дивляться труби димоходів, вентиляцію, цілісність утеплення.
- Фасади й елементи. Уважно оглядають зовнішні стіни, фасади: шукають тріщини, відшарування штукатурки, биті вікна чи обірвані козирки. Переконуються, що кріплення кондиціонерів, вивіски та інші зовнішні конструкції не ослаблені. Особливу увагу приділяють дощоприймачам і водовідвідним трубам – вони не повинні бути забиті сухостійним листям та грязюкою.
- Фундаменти, підвал, техприміщення. Оцінюють, чи не затекла вода через відтавання снігу в підвали і приміщення інженерних мереж. Перевіряють, чи не просідає фундамент та чи немає вологи у підвальних стінах. Оглядають каналізаційні стояки у підвалі, насосні та щитові приміщення.
- Прибудинкова територія. Очищають подвір’я від залишків піску/солі, оглядають тротуари й дороги біля будинку: шукають ушкоджені люки, бордюри. Перевіряють освітлення двору та гідранти, якщо є. Це допомагає вчасно відремонтувати комунікації, убезпечити мешканців.
- Інженерні системи. Хоча основний огляд – візуальний, перевіряють і видимі елементи мереж: чи немає протікань трубопроводів гарячого та холодного водопостачання ззовні (на сходових майданчиках), справність батарей і клапанів опалення у квартирах (якщо встановлені загальні прилади). Відчепляють і перевіряють запірну арматуру на стояках, щоб переконатися, що за зиму не заклинило.
Після візуальних перевірок складають акт огляду з переліком знайдених дефектів і пропозиціями ремонтів. Якщо потрібно, залучають фахівців з технічного обстеження (інженерів-діагностів), які заміряють деформації чи вологість будматеріалів. Але часто достатньо простого обстеження бригадою управителя (або представником ОСББ).
Норми та рекомендації для оглядів
Незважаючи на те, що багатоквартирні будинки не є «виробничими спорудами», методики технічного огляду містять загальні правила. У ДСТУ з технічного стану будівель рекомендують проводити «загальний весняний огляд» після танення снігу, коли всі елементи будівлі доступні для огляду.
Експерти пояснюють, що весняний огляд необхідний для фіксації «наслідків зими» і планування ремонтів: «Після танення снігів уточнюються обсяги робіт по технічному ремонту будинків і споруд, що виконуються в літній період, і виявляються обсяги робіт по капітальному ремонту для включення їх у план наступного року». Також радять під час такого огляду «ретельно перевірити стан несучих конструкцій і виявити можливі пошкодження від атмосферних та інших впливів».
Таким чином, весняний техогляд – це не формальність, а системна профілактика. Він дозволяє не пропустити загрозливі дефекти і гарантувати, що ваш будинок прослужить довго. Крім того, він допомагає «оздоровити» будинок перед навантаженням у весняно-літній період: перевірити системи пожежогасіння, вентилювання, електромережу після зими. У підсумку власники та управителі будинків своєчасно виконують законне зобов’язання щодо безпечної експлуатації житлових будинків.
Практика керуючих компаній
Керуюча компанія «ДомКом» проводить весняні огляди за планом-графіком. Наприклад, фахівці підприємства виїжджають на будинки у березні-травні, одразу як сходить сніг. Під час огляду інженери піднімаються на дах, обходять двір, перевіряють внутрішні мережі під’їздів.
Практичний кейс: у весняному обстеженні одного будинку в Кривому Розі управитель виявив обмороження та тріщини на внутрішніх трубах опалення верхніх поверхів, які виникли через заниження тиску в системі. Оперативно замінили старі стояки та відкоригували режим роботи котельні – мешканці не відчули різкого перепаду температур. Без весняного огляду таке непомітне навесні пошкодження могло призвести до великих витрат на ремонт батарей і ремонту квартир в середині опалювального сезону.
У загальному випадку бригади виконують будь-які виявлені роботи: усунення протікань, підпилювання випираючих арматур, заміну дефектних деталей, чищення вентиляційних отворів і т.п. Обсяг робіт і терміни залежать від розміру будинку та складності виявлених проблем. Але переважно весняний огляд (візуальний, без глибоких замірів) обходиться у кілька робочих днів для звичайної багатоповерхівки.
Весняний огляд сам по собі зазвичай є частиною “поточних” витрат на утримання будинку. Державних субсидій на це не передбачено – огляд і дрібні ремонти оплачуються за рахунок коштів співвласників (через внески ОСББ чи управляючої компанії). Зазвичай витрати включаються у загальний кошторис на поточне утримання.
У випадку співпраці з управляючою компанією всі ці роботи зазвичай передбачено в умовах договору з управління. Наприклад, типовий договір передбачає організацію та проведення комплексних оглядів будинку двічі на рік. Таким чином, весняний огляд – це частина послуги з управління будинком, а не окремий «платний» етап.
Поради мешканцям
Дозвольте доступ. Якщо ви знайшли підозрілий дефект у своєму під’їзді (тріщина, протікання, ослаблена опора тощо), повідомте керуючу компанію. Краще виявити проблему під час планового огляду, ніж чекати, коли вона загостриться.
Платіть вчасно. Кошти співвласників – єдине джерело на ці огляди й ремонти. Завчасна сплата внесків дозволяє оперативно наймати фахівців і закупати матеріали.
Співпрацюйте з фахівцями. Весняний огляд часто залучає і будівельників, і енергетиків, і сантехніків. Ваше завдання – організувати будинок і сприяти їх роботі (дати доступ до дахів, горищ, підвалів тощо).
Запобігання краще за лікування. Регулярний весняний огляд допомагає уникнути аварійних ремонтів. Оглядачі можуть попередити пожежу чи протікання, виявивши дрібну проблему до того, як вона перетвориться на велику біду.
Весняний технічний огляд – це профілактика, що оберігає будинок і мешканців від серйозних проблем. Він пов’язаний із перевіркою покрівлі, стін, мереж і території після зими, фіксацією дефектів і плануванням ремонтів. Виконання цих робіт заздалегідь економить вам час та гроші: адже легше ліквідувати протікання весною, ніж замінювати згорілий електричний щит восени, або ремонтувати обвалений дах взимку.
Керуюча компанія “ДомКом” щороку проводить весняні огляди на обслуговуваних об’єктах і закликає співвласників активно включатися в цей процес. Дотримуйтеся рекомендацій та будьте відповідальними господарями свого будинку. Тільки спільними зусиллями можна зберегти майно в безпечному й комфортному стані.