Просто про ціну на управління

Поняття ціни на управління – це щось незрозуміле та складне. “За що я вам плачу?”, “Куди йдуть мої гроші?”, “А чому ви не кронували дерева?”, “Покажіть, що компанія зробила за цей місяць?”. Про це найчастіше запитують управителя. Що таке ціна на послугу управління, як вона формується і з яких складових складається, пояснює керуюча компанія ДомКом.

Власність кожного мешканця починається з прибудинкової території, а тому кожен мешканець у своїх рахунках покриває не тільки суму затрат на квартиру у якій мешкає, але і оплачує ремонт та прибирання місць загального користування опалення, електроенергію: освітлення та роботу ліфтів (у разі, якщо він є у будинку). А ще прибирання закріпленої ділянки біля будинку, яка йменується, як прибудинкова територія.

Послуги з управління будинком – це сума яку власник квартири сплачує управляючій компанії за надані послуги. Кожна послуга власникам надається у борг, а кошти, які мешканець сплачує – це фактичний розрахунок за технічне обстеження мереж на упередження, використану електроенергію, прибирання прибудинкової території, ремонт мережі, виклик аварійної служби, ремонт конструктиву будинку тощо…

Сума та перелік послуг визначається двома шляхами:

Типовий договір. За цим договором місцева влада відповідно до № 190 наказу Міністерства Регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України самостійно підраховує вартість та проводить тендер із запропонованим тарифом. Такий договір не передбачає аналізу стану будинків і відповідно, завдання такого тарифу підтримувати стан будинку, а не покращувати його. У такому тариф,і зазвичай, закладається мінімальна сума на утримання будинку. Відповідно, та компанія, яка виграє тендер стає управителем та надає зазначені послуги відповідно до тендерних умов укладаючи з будинком “Типовий договір”. Однак, мешканці можуть завжди взяти відповідальність на себе та змінити умови договору, або змінити управителя.
Індивідуальний договір – це ринкова вартість послуг, і для мешканців він більш зручний. На основі технічного аналізу складається індивідуальний тариф для будинку. У такому договорі зазвичай надається обов’язковий список послуг за № 190 наказом, а інші послуги, які не зазначені, як обов’язкові, у “Типовому договорі” можуть перерозподілятися на інші потреби мешканців, або змінюватися для покращення технічного стану будинку. Також за таким договором будинки можуть змінювати наповнення: збільшувати, або зменшувати кількість прибирань, додавати нові послуги у вигляді охоронних систем на прибудинковій території, а ще збільшуючи вартість послуги управління, цим самим – пришвидшити зібрання коштів у фонді будинку і розпочати ремонт у під’їздах, або поточний ремонт покрівлі, або ремонт каналізаційних мереж.

Як формується ціна на послугу управління?

Сплата податків до міського бюджету;
Заробітна плата працівникам компанії (це двірники, слюсарі, зварювальники, електрики, муляри-штукатури );
Закупка матеріалів, інвентаря (посипкові матеріали, руберойд, віники, мітли, цемент для латання конструктивних елементів, скло для вікон тощо);
Оплата електропостачання для місць загального користування. Оскільки електропостачання для ліфтів, насосів підкачування води, освітлення місць загального користування здійснюється на весь будинок, а не поквартирно (що логічно, адже йдеться про спільне майно), то сплачує ці послуги управитель, а мешканці повертають кошти у вигляді оплати за послугу управління;
Накопичення на поточний ремонт. Це і є фонд будинку, який може бути у разі 100% оплати мешканцями позитивним, але зазвичай у мешканців формується борг і будинок не може накопичити суму на ремонтні роботи, саме тому і виникають питання від мешканців, які зазначені вище. Бо, спочатку йде оплата на спожиті послуги, а вже потім з тих коштів, що залишаються формується фонд будинку.
Винагорода управителю. Винагорода управителя є складовою частиною ціни на управління, яка в свою чергу є договірною і визначається згідно розрахунків та погоджується між сторонами (тобто за згодою сторін).

Що входить до послуги?

Всі обов’язки та права компанії ДомКом прописані в договорі, укладеному між компанією і співвласниками будинку. Мінімальний перелік послуг з утримання будинків регламентується наказом № 190 Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України.

Компанія ДомКом надає послуги згідно з переліком, зазначеним в додатку до договору на обслуговування. Серед них:

технічне обслуговування та поточний ремонт внутрішньобудинкових систем: водопостачання, водовідведення, теплопостачання, зливової каналізації, електропостачання;
підмітання прибудинкової території;
технічне обслуговування ліфтів;
обслуговування систем диспетчеризації;
обслуговування димових та вентиляційних каналів;
технічне обслуговування систем протипожежної автоматики та димовидалення, а також інших внутрішньобудинкових інженерних систем (у разі їх наявності);
поточний ремонт конструктивних елементів, технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього опорядження, що розміщені на закріпленій в установленому порядку прибудинковій території (в тому числі спортивних, дитячих та інших майданчиків), та іншого спільного майна багатоквартирного будинку;
дератизація та дезінсекція;
придбання електричної енергії для освітлення місць загального користування, живлення ліфтів та забезпечення функціонування іншого спільного майна багатоквартирного будинку;
та інше

До послуги на управління НЕ входить:

капітальний ремонт конструктивних елементів, внутрішньобудинкових систем будинку (можливий за ініціативи міської влади), або переходу на індивідуальний тариф і з умовами підвищення тарифу для виконання зарегламентованих робіт;
прибирання під’їздів (цю послугу можна додати до тарифу при бажанні мешканців, а ще можна вибрати кількість прибирання на тиждень та тип прибирання: миття, підмітання сухим віником, підмітання вологим віником, протирання підвіконня, збір павутиння тощо…);
вивезення побутового та великогабаритного сміття;
ліквідація сміттєзвалищ;
ремонт дворів, внутрішньоквартальних проїздів, тротуарів (відповідальність міської влади);
прочищення вуличних колодязів у каналізаційних системах.

Яка вартість на послугу у ДомКом?

Наразі тариф у компанії в середньому складає від 4 грн за кв.м. Кошти розподіляються наступним чином:

технічне обслуговування та поточний ремонт внутрішньобудинкових систем: водопостачання, водовідведення, теплопостачання, зливової каналізації, електропостачання – 1 грн за кв.м;
двічі на рік обслуговування димових та вентиляційних каналів – 0,02 коп за кв.м;
поточний ремонт конструктивних елементів, технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього упорядження, що розміщені на закріпленій в установленому порядку прибудинкової території, та іншого спільного майна багатоквартирного будинку (ремонт конструктивних елементів компанія може виконувати лише за умови позитивного балансу на будинку. Тобто в першу чергу покриваються поточні витрати будинку, решта коштів йде на поточний ремонт будинку. Тому важливо щоб усі мешканці будинку вчасно та в повному обсязі оплачували послугу управління) – 0,50 коп. за кв.м;
поточний ремонт внутрішньобудинкових систем: водопостачання водовідведення; теплопостачання, гарячого водопостачання, зливової каналізації,електропостачання – 1,25 грн за кв.м;
прибирання прибудинкової території – 0,29 коп за кв.м;
прибирання приміщень загального користування – 0,03 коп за кв.м;
прибирання і вивезення снігу, посипання частини прибудинкової території,призначеної для проходу та проїзду, протиожеледними сумішами – 0,01 коп за кв.м;
придбання електроенергії для освітлення місць загального користування, живлення ліфтів та забезпечення функціонування іншого спільного майна багатоквартирного будинку – 0,04 коп за кв.м;.
дератизація та дезінсекція – 0,01 коп за кв.м,
винагорода управителю – 0,16 коп за кв.м;
ПДВ – 0,66 коп за кв.м.

А тепер давайте уявимо, що ми мешканець середньостатистичної квартири у м. Сумах. Наша квартира має 70 м2. І давайте подивимося, яка вартість послуги виходить для кожної статті:

технічне обслуговування для помешкання буде коштувати = 7 грн 00 копійок;
обслуговування димових та вентиляційних каналів = 1 грн 40 копійок;
поточний ремонт = 35 грн 00 копійок;
поточний ремонт внутрішньобудинкових систем= 87 грн 50 копійок
прибирання прибудинкової території = 20 грн 30 копійок
прибирання приміщень загального користування = 2 гривні 10 копійок;
прибирання і вивезення снігу, посипання частини прибудинкової території,призначеної для проходу та проїзду, протиожеледними сумішами = 70 копійок;
придбання електроенергії місць загального користування = 2 гривні 80 копійок;
дератизація та дезінсекція = 70 копійок;
винагорода управителю = 11 грн 20 копійок;
ПДВ = 46 грн 20 копійок.

Вартість нинішньої ціни на послуги з управління є доволі низькою. Для прикладу, середній вартість на послугу управління у керуючій компанії у Тернополі – 5,90 грн. Завдяки такій вартості компанія могла надавати більший спектр послуг та виконувати більший обсяг робіт.

У вартість 5,90 грн за кв.м. було закладено:

технічне обслуговування та поточний ремонт внутрішньобудинкових систем: водопостачання, водовідведення, теплопостачання, зливової каналізації, електропостачання – 1 грн 71 коп за кв.м;
обслуговування димових та вентиляційних каналів – 61 коп за кв.м;
поточний ремонт конструктивних елементів, технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього упорядження, що розміщені на закріпленій в установленому порядку прибудинкової території, та іншого спільного майна багатоквартирного будинку – 67 коп за кв.м;
поточний ремонт внутрішньобудинкових систем: водопостачання водовідведення; теплопостачання, гарячого водопостачання, зливової каналізації,електропостачання – 22 коп за кв.м;
прибирання прибудинкової території – 31 коп за кв.м;
прибирання приміщень загального користування – 60 коп за кв.м;
прибирання і вивезення снігу, посипання частини прибудинкової території,призначеної для проходу та проїзду, протиожеледними сумішами – 15 коп за кв.м;
придбання електроенергії для освітлення місць загального користування, живлення ліфтів та забезпечення функціонування іншого спільного майна багатоквартирного будинку – 8 коп за кв.м;
дератизація та дезінсекція – 1 коп за кв.м;
винагорода управителю – 52 коп за кв.м;
ПДВ – 98 коп за кв.м.

Тобто вартість на послугу з управління від 4 грн та менше вже давно не рентабельна. Компанія ДомКом робить все, щоб клієнти не відчували дискомфорту та були задоволені чистотою біля під’їздів, наявністю світла в під’їздах, працюючими каналізаціями та інше. Однак постійний дефіцит дозволяє оплатити тільки поточні витрати мешканцями у вигляді електроенергії, закупити найнеобхідніший інвентаря для виконання поточних заявок за напрямками прибирання, аварійна служба, слюсарні роботи. На жаль, брак коштів і заборгованості за деякими адресами провокує деградацію статті поточних ремонтів, так як у фонді дому мінусовий баланс, що означає значний борг. Вимоги мешканців та їх очікування у результаті не дозволяє виконати бажані роботи. Тому, єдиний шлях – це підвищення вартості на послугу управління до ринкового по Україні. Ці кошти дозволять покрити місячні витрати будинку та акумулювати кошти на необхідні роботи, щоб знизити рівень аварійності та підвищити рівень комфорту.